規(guī)范物業(yè)準(zhǔn)入和退出，為解決物業(yè)擅自棄管提供政策依據(jù)

　　明確各政府職能部門職責(zé)劃分，電梯安全監(jiān)管有細(xì)則

　　今日，記者從哈市物業(yè)管理配套政策總體設(shè)計(jì)架構(gòu)座談會(huì)上獲悉，哈市近期將出臺(tái)一系列物業(yè)管理法規(guī)和政策，形成以《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》為核心，以《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法》為主線，支撐物業(yè)管理良性發(fā)展的法規(guī)政策框架體系，確保物業(yè)管理職責(zé)明晰、有章可循，科學(xué)規(guī)范履行物業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。這些物管新規(guī)，將在征集哈市人大、物業(yè)企業(yè)、社科院、居民代表等各方意見后，于近期陸續(xù)出臺(tái)并實(shí)施。

　　1、開放服務(wù)等級(jí)設(shè)置 原來一級(jí)變最低

　　哈市擬出臺(tái)《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，與哈市物價(jià)部門配套制定的收費(fèi)價(jià)格一一對(duì)應(yīng)，明碼標(biāo)價(jià)，公開透明。《標(biāo)準(zhǔn)》擬將物業(yè)劃分為基礎(chǔ)、差集、特有三大類，秉持質(zhì)價(jià)相符的原則，化解因二次加壓供水、清冰雪、裝修管理等項(xiàng)目服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，企業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)推諉的矛盾。同時(shí)，《標(biāo)準(zhǔn)》中擬將服務(wù)等級(jí)倒置，使得原來一級(jí)變?yōu)樽畹?，然后逐?jí)上升，開放了服務(wù)等級(jí)設(shè)置，為今后更高等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定預(yù)留了空間，化解目前指導(dǎo)價(jià)格封頂高端物業(yè)的收費(fèi)困境。

　　《標(biāo)準(zhǔn)》中，每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，均有對(duì)應(yīng)服務(wù)價(jià)格，均有明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，均有量化服務(wù)效果，均有具體考核分值。不僅促使物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，而且也為政府部門以及社會(huì)各界檢查、考核、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)提供了標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

　　2、建立動(dòng)態(tài)考評(píng)體系 引入第三方監(jiān)管

　　哈市擬出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)社會(huì)第三方監(jiān)管管理辦法》、《物業(yè)費(fèi)實(shí)行委托管理暫行規(guī)定》。其中，《考核辦法》將通過引入社會(huì)第三方監(jiān)管機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量實(shí)施獨(dú)立、客觀的考評(píng)，避免了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、行政主管部門三方對(duì)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)定上意見不一、缺乏公信力的矛盾。《管理辦法》的出臺(tái)將呼應(yīng)《考核辦法》，發(fā)揮社會(huì)第三方機(jī)構(gòu)或人員客觀、獨(dú)立的監(jiān)督考核，對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和獨(dú)立評(píng)估人員的管理進(jìn)行明確和規(guī)范，有效監(jiān)督和約束社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、獨(dú)立評(píng)估人員盡職履行職責(zé)，避免發(fā)生違規(guī)行為。

　　同時(shí)，《物業(yè)費(fèi)實(shí)行委托管理暫行規(guī)定》規(guī)定，將建立新型的物業(yè)收費(fèi)及監(jiān)管體制，通過委托管理，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)直接存入銀行托管賬戶，物業(yè)企業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)后，再由銀行撥付物業(yè)費(fèi)，避免業(yè)主因?yàn)閾?dān)憂服務(wù)不到位，不愿意先繳費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，還能有效約束物業(yè)企業(yè)按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　這三個(gè)配套新規(guī)，將通過采取實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)檢查、入戶走訪調(diào)查、居民投訴辦結(jié)情況量化考核、物業(yè)行政主管部門一票否決等方式，全面、客觀地對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和居民滿意度等進(jìn)行動(dòng)態(tài)考核，按季評(píng)價(jià)，年度匯總，考核結(jié)果與物業(yè)費(fèi)托管撥付、物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定等有機(jī)結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，服務(wù)質(zhì)量決定企業(yè)生存發(fā)展的良性運(yùn)作機(jī)制。

　　3、避免開發(fā)商控制前期物管招投標(biāo)

　　在擬出臺(tái)新規(guī)中，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施意見》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)信用保證金管理規(guī)定》相配套。這三項(xiàng)新規(guī)，通過多方采集物業(yè)服務(wù)企業(yè)良好行為信息和不良行為信息，綜合評(píng)定物業(yè)企業(yè)信用等級(jí)，與企業(yè)資質(zhì)管理、信用保證金等有機(jī)結(jié)合，建立守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，對(duì)信用優(yōu)良的企業(yè)，予以優(yōu)先晉升資質(zhì)等級(jí)、適當(dāng)減免信用保證金等激勵(lì)政策；對(duì)信用不良的企業(yè)，予以降低或注銷資質(zhì)等級(jí)、扣繳信用保證金、清出物業(yè)市場(chǎng)等懲戒措施。

　　哈市還擬出臺(tái)《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出市場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施意見》。兩項(xiàng)新規(guī)進(jìn)一步明確了開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)等各相關(guān)主體責(zé)任，強(qiáng)化了招投標(biāo)、退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管措施，為有效解決開發(fā)商控制前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)擅自“棄管”等問題提供了政策依據(jù)。

　　《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》提高了物業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，可有效打破開發(fā)企業(yè)對(duì)招標(biāo)的壟斷，解決原有物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)側(cè)重于新建項(xiàng)目，既有項(xiàng)目招標(biāo)行為不規(guī)范，未納入有效管理的弊端，讓評(píng)標(biāo)結(jié)果更加公正客觀。

　　4、遏制將開發(fā)建設(shè)遺留問題轉(zhuǎn)嫁物業(yè)

　　在擬出臺(tái)新規(guī)中，《物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)辦法》、《電梯安全監(jiān)督管理辦法》、《住宅物業(yè)消防安全管理辦法》、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》相配套。這四項(xiàng)新規(guī)明確了建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)就物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及后續(xù)維修責(zé)任，從而有效遏制因建管交接責(zé)任不清，將開發(fā)建設(shè)遺留問題轉(zhuǎn)嫁物業(yè)管理現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，就消防、電梯等重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，明確了物業(yè)企業(yè)的日?？醋o(hù)及維修責(zé)任，明確了行業(yè)管理部門與消防、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等監(jiān)管部門的職責(zé)劃分，全面加強(qiáng)日常監(jiān)管力度，確保設(shè)施設(shè)備正常安全運(yùn)行。

　　其中，《電梯安全監(jiān)督管理辦法》明確了各政府職能部門的職責(zé)劃分、電梯管理單位、電梯維護(hù)維修經(jīng)費(fèi)籌集等一系列事項(xiàng)，將解決電梯使用、管理單位安全責(zé)任，定期檢驗(yàn)，日常檢查，安全管理，建設(shè)單位移交職責(zé)等一系列責(zé)任不清、程序不明問題。

　　此外，哈市還擬出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)和扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的若干意見》等對(duì)物業(yè)多位一體的政策扶持體系，立足物業(yè)行業(yè)發(fā)展需要，集中整合了稅收、金融、工商、財(cái)政、住房、公安、供水、供電、法院等各有關(guān)部門的政策資源，形成了一攬子鼓勵(lì)和扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，扶持物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模、增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力、提升服務(wù)水平。

摘自　《生活報(bào)》　2013.08.08